İmar durumu, bir parsel üzerinde yapılaşmaya ilişkin temel koşulları gösteren resmi belgedir.

Projeye başlamadan önce mümkün olduğunca şu bilgiler belirlenir:

• Parsel alanı
• Yapılaşma koşulları
• Kat adedi
• Yapı yüksekliği
• Emsal
• TAKS
• Çekme mesafeleri
• Kullanım amacı
• Otopark koşulları
• Çatı koşulları
• Diğer özel hükümler

Önemli: İmar koşulları belediyeye, plan notlarına ve parselin bulunduğu bölgeye göre değişebilir. Gerçek proje öncesinde güncel resmi imar durumu ve plan notları kontrol edilmelidir.

İlk olarak arsanın toplam alanı belirlenir.

Örneğin:

Arsa = 800 m²

Ancak 800 m² olması, 800 m² yapı yapılabileceği anlamına gelmez.

Arsanın: alanı + imar koşulları + çekme mesafeleri + yapılaşma oranları birlikte  değerlendirilmelidir.

TAKS, taban alanı katsayısıdır.

Basit şekilde:

Örneğin varsayımsal olarak:

Arsa = 800 m²
TAKS = 0,30

ise:

800 × 0,30 = 240 m²

teorik taban alanı ortaya çıkar. Yani yapının zeminde kapladığı alan için 240 m² sınırı söz konusu olabilir.

Fakat gerçek uygulamada diğer yapılaşma koşulları ve plan notları da mutlaka kontrol edilir.

Emsal, diğer adıyla KAKS, parsel üzerinde oluşturulabilecek toplam emsale dahil inşaat alanının hesaplanmasında kullanılan katsayıdır.

Örneğin varsayımsal olarak:

Arsa = 800 m²
Emsal = 0,60

ise:

800 × 0,60 = 480 m²

emsale esas toplam alan hesaplanabilir.

Ancak burada çok önemli bir konu vardır:

Teras, balkon, teknik alan, ortak alan, bodrum vb. konularda ilgili mevzuat ve plan notları ayrıca incelenmelidir.

Basit bir örnekle:

TAKS → Yapının zeminde ne kadar yer kaplayabileceği

EMSAL → Emsale dahil toplam yapı alanının hesabı

olarak düşünülebilir.

Örneğin:

800 m² arsa
TAKS 0,30
Emsal 0,60

Varsayalım:

Taban alanı: 240 m²

Emsale esas toplam alan: 480 m²

Bu değerler yalnızca eğitim amaçlı örnektir. Gerçek projede resmi imar belgesindeki hükümler esas alınır.

Arsanın tamamı yapılaşmaya açık değildir. Yapının parsel sınırlarından belirli mesafelerde geri çekilmesi gerekebilir.

Örneğin:

• Ön bahçe
• Yan bahçe
• Arka bahçe

mesafeleri bulunabilir. Bu durumda villa için kullanılabilecek alan küçülür.

Önemli:

Parsel sınırı ≠ yapı sınırı Bu ikisini birbirinden ayırmak gerekir.

Bir başka önemli konu yapının düşeyde nasıl çözüleceğidir.

Örneğin:

• Tek kat
• 2 kat
• Bodrum + zemin + üst kat

gibi seçenekler olabilir. Ancak kat sayısı belirlenirken yalnızca müşterinin isteği değil;

• İmar koşulları
• Arazi eğimi
• Yapı yüksekliği
• Çatı çözümü
• Kotlar

birlikte değerlendirilir.

Özellikle eğimli arsalarda bodrum kat önemli bir tasarım aracıdır.

Bodrumda:

• Garaj
• Depo
• Teknik oda
• Çamaşır
• Hobi alanı
• Mekanik hacimler

çözülebilir.

Ancak bodrumun hangi şartlarda emsale dahil olduğu veya yapı alanına nasıl etki ettiği mevzuata göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Villa projelerinde çatı da imar koşullarıyla birlikte değerlendirilmelidir.

Alternatifler:

• Düz çatı
• Eğimli çatı
• Kırma çatı
• Teras çatı
• Gizli dere

olabilir. Ancak çatı altında oluşturulan alanların kullanım ve alan hesabı açısından nasıl değerlendirileceği ilgili mevzuat ve plan notlarına bağlıdır.

Villa tasarımında balkon ve teraslar önemli yaşam alanlarıdır.

Ancak:

şeklinde düşünmek doğru değildir. Balkon ve terasların yapılaşma hesabındaki durumu, güncel mevzuat ve ilgili plan notlarına göre kontrol edilmelidir.

Villa projesinde otopark daha en baştan çözülmelidir.

Belirlenmesi gerekenler:

• Kaç araç?
• Kapalı garaj mı?
• Açık otopark mı?
• Araç giriş yönü?
• Manevra alanı?
• Garaj kapısı?
• Şarj altyapısı?

Otoparkı sonradan çözmeye çalışmak, bahçe ve bina yerleşimini bozabilir.

Artık elimizde: Parsel sınırı + çekme mesafeleri + yapılaşma koşulları vardır. Bunlar arsaya aktarıldığında bir yapılaşma alanı ortaya çıkar.

Bu alan içerisinde villa için en uygun yer aranır. Ancak yapılaşma alanının tamamını doldurmak her zaman doğru değildir.

Şimdi Ders 1’de öğrendiğimiz arsa analizine geri dönüyoruz.

Villa; İmar + güneş + manzara + rüzgâr + araç girişi + mahremiyet + peyzaj birlikte düşünülerek arsaya yerleştirilir.

Örneğin:

Yol tarafı → Otopark → Giriş

ve

Villa → Güney/güneşli cephe → Teras → Pergola → Havuz → Bahçe

şeklinde bir senaryo oluşturulabilir.

Burada önemli bir tasarım prensibi vardır. Arsanın izin verdiği maksimum alanı kullanmak her zaman en iyi çözüm değildir.

Örneğin 300 m² yapılabilecek bir arsada:

300 m² villa + küçük bahçe

yerine,

250 m² villa + geniş teras + havuz + kaliteli peyzaj

müşteri için çok daha değerli olabilir.

Bu nedenle proje:

Varsayımsal bir arsamız olsun:

Arsa: 800 m²

Varsayımsal yapılaşma koşulları:

TAKS: 0,30
Emsal: 0,60

Basit hesap:

800 × 0,30 = 240 m²

800 × 0,60 = 480 m²

Bu durumda ilk bakışta:

240 m² taban alanı

ve

480 m² emsale esas toplam alan

üzerinden tasarım yapılabilir.

Fakat daha sonra:

• Çekme mesafeleri
• Kat yüksekliği
• Plan notları
• Otopark
• Çatı
• Bodrum
• Balkon
• Teras
• Emsal harici alanlarla ilgili hükümler

kontrol edilmelidir. Dolayısıyla tek bir matematiksel hesapla nihai yapı alanı belirlenmez.

Ders sonunda elimizde şu bilgiler olmalıdır:

1. PARSEL – Arsa alanı
2. YAPILAŞMA – TAKS / Emsal ve diğer koşullar
3. YERLEŞİM – Çekme mesafeleri
4. DÜŞEY ÇÖZÜM – Kat ve yükseklik koşulları
5. ULAŞIM – Araç ve yaya girişi
6. OTOPARK – Araç kapasitesi ve yerleşimi
7. DIŞ MEKAN – Bahçe + teras + havuz + pergola

Böylece artık “Villa arsaya nereye ve hangi büyüklükte yerleşebilir?” sorusuna geçerli resmi veriler üzerinden cevap verebilecek duruma geliriz.

🎯 DERS 2’NİN ANA PRENSİBİ

Yanlış yaklaşım:

Doğru yaklaşım:

📌 STYLEIS AKADEMİ NOTU